Ustanowienie odrębnej własności lokalu - informacje ogólne
Ustanowienie prawa odrębnej własności lokali (zarówno mieszkalnych jak i użytkowych) następuje na podstawie ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) oraz ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późń. zm.).
Każdy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego (np. garażu) ma prawo złożyć w Spółdzielni wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Warunkiem koniecznym, bez którego nie jest możliwe przystąpienie do tej procedury, jest uregulowanie przez Spółdzielnię stanu prawno-geodezyjnego nieruchomości gruntowej, na której usytuowany jest dany budynek mieszkalny lub usługowy i podjęcie przez Zarząd Spółdzielni uchwały w przedmiocie określenia odrębnej własności lokali znajdujących się w danym budynku.
Umowa ustanawiająca prawo odrębnej własności lokalu wymaga formy szczególnej w postaci aktu notarialnego. Może być zawarta z członkiem spółdzielni albo z członkiem i jego małżonkiem. Może także być zawarta z osobami wskazanymi przez członka spółdzielni, z którymi wspólnie ubiega się o ustanowienie tego prawa (np. dzieci).
Umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu powinna określać:
- nieruchomość, z której dokonywane jest wyodrębnienie lokalu (łączną powierzchnię wszystkich samodzielnych lokali)
- rodzaj lokalu
- położenie (piętro, część budynku)
- powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych
- wielkość udziałów przypadających właścicielowi w nieruchomości wspólnej.
Osoba zawierająca umowę wyodrębnienia własności, staje się właścicielem danego lokalu (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na podstawie kodeksu cywilnego stanowi ograniczone prawo rzeczowe, wiec nie jest to prawo pełnej własności), współwłaścicielem części wspólnej budynku oraz współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, w udziale odpowiadającym stosunkowi łącznej powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, do całkowitej powierzchni użytkowej budynku położonego na tej nieruchomości (gdy nieruchomość, z której następuje wyodrębnienie zabudowana jest kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego oblicza się w stosunku do powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń do nich przynależnych (art. 3 ust. 3 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali; Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późń. zm.).
Prawa i obowiązki właścicieli lokali stanowiących odrębną własność określa znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawa o własności lokali oraz kodeks cywilny (art. 140, 144, Dział III, Tytuł I „o nabywaniu i utracie prawa własności”). W myśl tych przepisów członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali jak i właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni, obowiązani są do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych w częściach przypadających na ich lokale oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Właściciel wyodrębnionego lokalu obowiązany jest do samodzielnego ponoszenia opłat związanych z podatkiem od nieruchomości gruntowej, od części budynku stanowiących jego współwłasność oraz opłat związanych z użytkowaniem wieczystym gruntu.
- Zobowiązanie podatkowe z tytułu podatku od nieruchomości gruntowej oraz części wspólnej budynku powstaje z dniem 1 następnego miesiąca, po miesiącu, w którym został podpisany akt notarialny. Od tego dnia spółdzielnia zmniejszy czynsz o wysokość tych opłat. W celu ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego z tego tytułu, właściciel lokalu powinien udać się, wraz z aktem notarialnym, do Wydziału Budżetowo- Księgowego w Dzielnicy, na terenie której znajduje się nieruchomość.
- Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wnosi się jednorazowo do 31 marca każdego roku. W związku z czym współużytkownik wieczysty będzie sam rozliczał się z urzędem w tym zakresie, ale dopiero od 1 stycznia następnego roku po roku, w którym podpisano akt notarialny. Od tego momentu spółdzielnia nie będzie pobierała zaliczek na ww. opłatę w czynszu miesięcznym. Aby ustalić wysokość tego zobowiązania współużytkownik wieczysty powinien udać się, wraz z aktem notarialnym, do Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy, w której położona jest nieruchomość.
Opłaty z tytułu podatku i użytkowania wieczystego, dotyczące korzystania z nieruchomości stanowiących wyłączne mienie spółdzielni (np. drogi, zieleńce, boiska sportowe) pozostaną wliczone do czynszu.
Dla każdego lokalu, wyodrębnionego na zasadach opisanych wyżej, prowadzi się oddzielną księgę wieczystą. Dla nieruchomości, z której lokal został wyodrębniony prowadzi się dotychczasową księgę, w której opisuje się części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz oznaczenie budynku i liczbę samodzielnych lokali, właścicieli lokali wyodrębnionych przez wskazanie nr lokalu i prowadzonej dla niego księgi i udziału we współwłasności. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, warunkiem ustanawiania prawa odrębnej własności będzie jej założenie.
Wnioski o przekształcenie znajdują się w sekcji Dokumenty.