I N F O R M A C J A!

I. Informacje na temat  zmiany zasilania z gazu  w ciepło z miejskiej sieci cieplnej.

Dane ogólne:

Kotły zamontowane w kotłowniach  na osiedlu wyprodukowane w 1997r, dopuszczone do eksploatacji przez Urząd Dozoru Technicznego w 1998r.

Produkcja tego typu automatyki i kotłów została zaprzestana  w związku z tym trudno jest uzyskać części zamienne. Zamontowany system kotłów i automatyki ( osobny kocioł dla instalacji centralnego ogrzewania i osobny dla instalacji ciepłej wody ) jest nieekonomiczny ze względu na brak gospodarki skojarzonej przy wytwarzaniu ciepła dla ww. instalacji.

Ponadto kotły zamontowane w kotłowni przy ul. Poligonowej 2 wyposażone są w palniki gazowe wentylatorowe z przestarzałym systemem zapalania i uruchamiania.

Bieżąca konserwacja:

W 2013r. koszty konserwacji wyniosły 2 384.32zł * 12 m-cy =  28 611,84 zł brutto ,

Bieżące naprawy w 2013r. wyniosły  4 163,40 zł brutto.

                                                       34 175,24

Końcowa wartość kosztów w 2013r. wynosi ( z uwzględnieniem wymiany pompy ) 34 175,24 zł.

Przewidywane koszty modernizacji kotłowni gazowych

W 2012r została opracowana koncepcja modernizacji kotłowni w budynku przy ul. Poligonowej 4, która obejmuje wymianę kotła w oparciu o system nowoczesnych wysokosprawnych kotłów gazowych wraz z automatyką, wymianę wkładu kominowego, wymianę pomp, zaworów, rur, osprzętu itp.

Orientacyjny koszt modernizacji ww. kotłowni  o mocy 116 kW wynosi 89 999,00 zł.

Zapotrzebowanie mocy dla kotłowni wynosi:

Poligonowa 2              667 kW

Poligonowa 4              116 kW

Kompasowa 1             529 kW

Kompasowa 3             315 kW

Celem kreślenia kosztów remontu pozostałych kotłowni konieczne jest opracowanie projektu koncepcji dla pozostałych kotłowni, który określi orientacyjny koszt remontu kotłowni.

Koszt modernizacji pozostałych kotłowni będzie wyższy ze względu większe zapotrzebowanie mocy.

Zmiana systemu zasilania w ciepło (miejska sieć ciepłownicza)

W przypadku zmiany systemu zasilania w ciepło z miejskiej sieci, orientacyjny koszt budowy  4 kpl. węzłów cieplnych dla poszczególnych budynków wraz z jednorazową opłatą przyłączeniową zgodnie z ofertami przedstawionymi przez: DALKIA Warszawa, oraz  PGNiG Termika:

Dalkia/PGNiG Termika  wykonuje projekty techniczne sieci ciepłowniczej, przyłączy cieplnych, węzłów cieplnych z wszelkimi uzgodnieniami i pozwoleniami. Spółdzielnia musi pokryć koszty opłaty przyłączeniowej.

Prowadzenie robót zewnętrznych ( sieć i przyłącza ) - konieczne jest opracowanie harmonogramu prowadzenia prac, który będzie uwzględniał etapowość, czas, ilość i miejsce otwartych wykopów (część instalacji można prowadzić metodą przycisku- zależnie od Wykonawcy i ustaleń). Roboty ziemne muszą być tak prowadzone aby zapewnić dojścia mieszkańców do budynku, dojazd do garaży, parkowanie na terenie będzie częściowo utrudnione. Wykonawca musi zabezpieczyć dojazd dla służb zewnętrznych ( pogotowie, straż pożarna ). Czas prowadzenia prac ok. 2 miesięcy.

Spółdzielnia musi przygotować pomieszczenia dla montażu urządzeń węzła cieplnego. Jedynym miejscem są pomieszczenia istniejącej kotłowni. Spółdzielnia musi zdemontować istniejące urządzenia kotłowni i wykonać prace budowlane określone w projekcie technicznym. Związane jest to z odcięciem dostawy ciepłej wody ( zakładamy, że roboty będą prowadzone poza sezonem grzewczym  instalacja co. nie będzie działać). Okres montażu urządzeń będzie trwał ok. 1 miesiąca.  W przypadku  sukcesywnego prowadzenia prac, gdy projekt umożliwi realizację prac bez 100%  demontażu urządzeń,  przerwa w dostawie ciepłej wody może być krótsza. 

Porównanie cen 2012/2013r.  dla budynków w których zamontowane są ciepłomierze lokalowe tak jak na os. Latyczowska

Kwestia zarządu nieruchomością wspólną, sprawowanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową (jako jednego ze współwłaścicieli), była przedmiotem wielu opinii i analiz prawników, które jednakże nie wyjaśniały tej sprawy w sposób kategoryczny. W szczególności opinie te i analizy nie udzieliły wiążącej odpowiedzi na pytania dotyczące zakresu zarządu nieruchomością pozostającą we współwłasności Spółdzielni, sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
W szczególności nie było wiadome, czy spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie, tj. bez zgody innych współwłaścicieli, decydować o nieruchomości wspólnej i wykonywanych w tej nieruchomości np. pracach remontowych, modernizacyjnych, itp. Od pewnego jednak czasu są już orzeczenia sądów, które problem ten rozstrzygnęły dość jednoznacznie.

Istota poglądu sądów sprowadza się do stwierdzenia, że spółdzielnia mieszkaniowa, sprawująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, uprawniona jest - bez potrzeby uzyskiwania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności - do decydowania o tej nieruchomości wyłącznie w zakresie czynności nie przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może więc - bez zgody pozostałych współwłaścicieli - decydować o czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Zmiana sposobu zasilania nieruchomości w energię cieplną z całą pewnością należy do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Nie jest to czynność zachowawcza, czy też związana z bieżącą eksploatacją lub konserwacją nieruchomości wspólnej. W tym zakresie spółdzielnia mieszkaniowa - przed podjęciem decyzji o przeprowadzeniu konkretnych prac - powinna uzyskać pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli - na zmianę sposobu zasilania w energię cieplną i przeprowadzenie niezbędnych w tym celu robót. Jeżeli takiej zgody nie uzyska, może wystąpić do sądu powszechnego z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - pod warunkiem, że posiada co najmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 199 K.c.). Jeżeli Spółdzielnia posiada mniej, niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej, może wystąpić do sądu wspólnie z innymi współwłaścicielami, których udziały - po zsumowaniu - wyniosłyby powyżej 50%. Bez tak wyrażonej zgody spółdzielnia nie może samodzielnie przeprowadzić w nieruchomości robót polegających na zmianie instalacji energii cieplnej i w ogóle zadecydować o zmianie sposobu zasilania nieruchomości w energię cieplną.

Dodatkowo należy wskazać, że prace polegające na wykonaniu odpowiednich przyłączy i instalacji w nieruchomości mogą wymagać pozwolenia na budowę. W takim wypadku konieczne jest złożenie przez spółdzielnię oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, w trybie art. 32 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane. Przepis ten brzmi: „Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Spółdzielnia nie może takiego oświadczenia złożyć bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jednocześnie organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdzi z urzędu w ewidencji gruntów ujawnionych tam współwłaścicieli - w tej sytuacji już na wstępie odmówi wydania decyzji do czasu złożenia w/w oświadczenia przez pozostałych współwłaścicieli.

O dalszych krokach w sprawie będziecie Państwo informowania na bieżąco.

II. Prace remontowe

- W bieżącym roku planowane są remonty balkonów, które zagrażają bezpieczeństwu.

Na przełomie miesięcy maj – czerwiec br.  zostanie przeprowadzony przegląd gwarancyjny balkonów, które wyremontowane były w latach 2011 – 2012. Wszyscy mieszkańcy, których to dotyczy zostaną powiadomieni o dokładnym terminie przeglądu, informacja przekazana zostanie do skrzynek pocztowych.

- Przetarg na remont balkonów oraz uszczelnienie garaży  w przygotowaniu, do końca maja br. planowane ogłoszenie i rozstrzygnięcie przetargu;

- Naprawa schodów wejściowych do lokalu użytkowego przy ul. Kompasowej – prace w toku;

- Naprawa dylatacji na budynku przy ul. Poligonowej 2 – w trakcie zbieranie ofert;

- Remont ogrodzenia – w przygotowaniu wycena robót;

III. Sprawy Administracyjne

- Decyzją Rady Nadzorczej Zarząd zobowiązany został do przygotowania i przeprowadzenia procedury przetargowej związanej z wyłonieniem firmy ochroniarskiej, która świadczyłaby usługi ochrony na wszystkich obiektach znajdujących się w zasobach Spółdzielni.      Aby jak najlepiej pod kątem merytorycznym oraz formalnym przygotować przedmiotowe postępowanie Spółdzielnia podjęła współpracę z Polską Izbą Ochrony.

            Powyższe działania mają na celu:

1. uzyskanie od firm, które wystartują w przetargu atrakcyjnych cen za świadczone przez siebie usługi, co przełoży się bezpośrednio na koszty ochrony, które Państwo ponoszą;
2. uzyskanie od tych firm nowoczesnego zaplecza sprzętowego, które zmodernizuje nasze osiedla, co bezpośrednio przełoży się na poprawę bezpieczeństwa.

Planowany termin ogłoszenia przetargu to lipiec/sierpień 2014r. zaś planowany termin rozpoczęcia świadczenia usług przez nowo wybraną firmę to wrzesień 2014r.

- wymiana ogrodzenia drewnianych płotków – w przygotowywaniu

- w związku z włamaniami do pomieszczeń – rowerowni, w najbliższym czasie planowane jest zamontowanie wzmocnień we wszystkich drzwiach ww. pomieszczeń, oraz przełożenie klawiatury domofonowej przed pierwsze drzwi. O szczegółach zostaniecie Państwo poinformowani.

IV. Zadłużenie  i windykacja

Stan zadłużenia na dzień 30.04.2014r w osiedlu Latyczowska.

1.       Poligonowa 2         

Fundusz remontowy:                                   4.258,60 zł

Czynsz:                                                      23.469,44 zł

Roszczenia sporne:                                  11.515,76 zł

Wywóz nieczystości stałych:                       1.872,60 zł

razem zadłużenie:                                     41.116,40 zł

2.      Kompasowa 1

Fundusz remontowy:                                      5.419,76 zł

Czynsz:                                                         21.035,67 zł

Roszczenia sporne:                                      16.550,74 zł

Wywóz nieczystości stałych:                          1.115,00 zł

razem zadłużenie:                                     44.121,17 zł

3.      Kompasowa 3

Fundusz remontowy:                                      2.152,76 zł

Czynsz:                                                         11.038,81 zł

Roszczenia sporne:                                        6.477,29 zł

Wywóz nieczystości stałych:                             933,44 zł

razem zadłużenie:                                     20.602,30 zł

4. Poligonowa 4

Fundusz remontowy:                                         503,04 zł

Czynsz:                                                           3.633,42 zł

Wywóz nieczystości stałych:                              180,00 zł

razem zadłużenie:                                        4.316,46 zł

V. Inne

1) Spółdzielnia dalej prowadzi spór sądowy z m.st. Warszawa w sprawie drastycznej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, wchodzących 

w skład Państwa osiedla, która miała miejsce w roku 2009. Niestety pomimo wykonania szeregu czynności, w tym przeprowadzenia postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym a następnie odwołania się do Sądu Powszechnego, powołania biegłych sądowych z zakresu wyceny wartości nieruchomości, nie udało się zakończyć postepowania. Opinia wydana przez pierwszego  biegłego sądowego odbiegła od wartości rynkowej szacowanej nieruchomości ponad dwukrotnie i została zaskarżona przez Spółdzielnię. Opinia kolejnego biegłego sądowego była korzystna dla Spółdzielni, bowiem określała wartość nieruchomości o ponad 30 tys. niżej. Tę opinię zakwestionowało m.st. Warszawa. 

Obecnie ponownie został powołany biegły sądowy na wniosek m.st. Warszawy, który odbył wizję lokalną na nieruchomości w dniu 17 marca 2014 roku. Czekamy na opinie.

2) w dniu 12 maja 2014 roku odbyło się w sali  Zespołu Szkół przy ul. Bartosika 5 Zebranie dla Członków Osiedla „Latyczowska” w celu wyłonienia kandydatów do Rady Nadzorczej /wybory uzupełniające/ oraz omówione zostały sprawy osiedla;

Na kandydata został wybrany Pan Emil Krakowski. Wybór zostanie dokonany podczas Walnego Zgromadzenia.

Wszelkie sprawy proszę zgłaszać telefonicznie lub e-milowo:

Administrator- Dawid Górczyński – tel. 517 104 852; e-mail-

lub do biura Spółdzielni.